Kentsel dönüşüm, çok eski tarihlerden bugüne kadar adı geçen bir ifadedir. Şehirler için son derece önemli görülen kentsel dönüşüm, binalarda bulunan çeşitli risklere karşı yapılması planlanan projelerdir. Bu kavramın kanunda da yeri vardır ve riskli kabul edilen alanlar ve yapılar kentsel dönüşüm kapsamında ön plana çıkar. Bir şehirde bir bölgede gündeme getirilen kentsel dönüşüm bazı özelliklere sahiptir ve bazı şartları bulunur.
Bir şehirde zeminde ya da alt yapıda güvenli ve sağlıklı bir şekilde yaşanabilmesi için bu şartlara uymayan bölgelerin ıslah edilmesi kentsel dönüşüm olarak isimlendirilmiştir. Yapılan ıslak, tehlikeli binalar yıkılır ve yenileri modern teknolojiye uygun olarak, depreme dayanıklı ve sağlam bir şekilde yeniden inşa edilir. Doğal afetler nedeni ile yaşanabilecek olan hasarların en aza indirgenmesi kentsel dönüşüm uygulanmasının bir başka amacıdır. Bu kavram 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yayımlanması ile günümüzde daha çok sözü edilen bir kavram haline gelmiştir.
Binaların kentsel dönüşüm dahiline girebilmesi için bazı şartların olması gerekir. Kentsel dönüşüm kapsamında öncelikli olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetki verilmiş olan bir kuruluş tarafından binanın çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlardan karot örneği alınır. Alınan örneğe göre düzenlenen rapor sonucunda riskli olduğu tespit edilen bina kentsel dönüşüme girebilir.
Rapor daha sonra ilgili tapu müdürlüğü aracılığı ile riskli bulunan binadaki kat maliklerine tebligat ile bildirilir. Tebligattan sonra her bir kat sahibinin on beş gün içinde riskli yapı raporuna itiraz etmeye hakkı vardır. Ev sahipleri ya da kat malikleri yetkililer tarafından yapılan “kentsel dönüşümde evinizi kaybedebilirsiniz” uyarıları doğrultusunda yetkililere haber vermeli ve gerekli kontrolleri yaptırmalıdır.
Riskli olduğu resmi olarak belirlenen ve kabul edilen bina için yıkım kararı alınır. Bina yıkıldıktan sonra yapılacak olan işlemler hakkında kat maliklerinin hisselerinin oranlarına göre ortak bir karar alınmalıdır. Kentsel dönüşüm 2/3 çoğunluk sağlanamazsa uygulamaya geçilemez. Kentsel dönüşüm daire başı bina hisseleri oranında en az 2/3 olacak şekilde bir çoğunluk sağlanması halinde karar geçerlidir. Bu konudaki kanunda yer alan bu çoğunluk oranı malik sayısının değil sahip olunan hisselerin oranındaki maliklerin çoğunluğudur.
Bir binanın riskli olarak kabul edilmesi ve bina hakkında yıkım kararı alınarak kentsel dönüşüme dahil edilmesi için bazı şartlar gerekir. Örnek olarak binanın kaç yıllık olduğu da önemlidir. Türkiye’nin genelinde güvenli olmayan tüm binalar kentsel dönüşüme dahil olarak değerlendirilir. Elli yaşın üzerinde olan 1999 yılından önce inşa edilmiş olan tüm binaların risk oranının yüksek olabileceği tespit edilmiştir. Kentsel dönüşüm yasasına göre kentsel dönüşüme bu özelliklere sahip olan binalar dahil edilir.
Gerçekleşebilecek olan afetlerin verebileceği zararların önüne geçebilmek için kentsel dönüşüm devreye girer. Bu kapsamda riskli olduğu tespit edilen binalar yıkılır. Riski bulunmadığı anlaşılan binaların kentsel dönüşme dahil edilme zorunluluğu yoktur. Eğer hak sahibi onay vermezse sağlam olan bina dönüşüm dışı kalır. Müstakil ev kentsel dönüşüm yerinde dönüşüm kavramı kapsamında işlem görür. Tek katlı, müstakil evlerde afet riskleri bulunuyorsa o evler yıkılır ve arsa gibi bir alanda herhangi bir değişiklik yapılmadan yeniden ama bu kez afete dayanıklı olacak şekilde bina dikilir.
Afet riski bulunan binaların dönüştürülmesini ön gören kanun 6306 sayılı afet riski altındaki alanların dönüştürülmesi hakkındaki kanun kapsamındaki krediler kentsel dönüşüm kredisi olarak isimlendirilmiştir. Evleri yeniden inşa edilecek olan, bu doğrultuda talepte bulunan, riskli olduğu tespit edilen yapılarda en az bir yıl oturan hak sahibi ya da kiracılar bu krediden yararlanabilir.
Kentsel dönüşüm, mülk sahiplerine bazı avantajlar ya da dezavantajlar sağlayabilir. Örnek olarak kentsel dönüşüm geçici konut, riskli binaların tespiti, şehirdeki sorunlu olan alanların ve binaların yaşanabilir, güvenli hale getirilmesi gibi açılardan avantajlı kabul edilmiştir. Ancak müteahhitlerle yaşanabilecek olan problemler, projelerin verilen süre içinde tamamlanamaması, istenilen malzemelerin kullanılamaması, mal maliklerinin sahip oldukları haklara bağlı olarak net bilgilerin olmaması gibi bazı dezavantajları da olabilir.