Bir evin, taşıtın ya da benzeri bir mülkün resmi sahibi olan kişi tarafından bir süre için ya da belli bir miktar ya da oran karşılığı olarak başka birinin kullanımına verilmesi kira olarak tanımlanır. Belirtilen oranı ya da bedeli ödeyen kişi kiracı, ödediği kişi ise mülk sahibidir. Kiralar, mülk sahibi ile kiracı arasında önceden belirlenen tutarlarda ya da oranlarda olur. Ancak bazı durumlarda bu rakamlar mahkemeler tarafından ya da avukatlar aracılığı ile belirlenmek durumunda kalabilir.
Kira Tespit Davası adı verilen dava, beş yılı doldurmuş olan iş yeri ya da ev kiralarına dair artış oranlarında kiracı ve mülk sahibi olan kişilerin ve tarafların tutarlarda anlaşamaması durumlarında bu tutarların mahkemeler tarafından belirlenmesi için talep üzerine açılmış olan davalardır. Eğer kira tespit davası açılacaksa, kira bedeli iki taraf arasında konuşulduğu halde netleştirilememiş demektir. İki taraf arasındaki anlaşmazlık nedeni le talep üzerine dava açılır ve mahkemenin belirlediği oranlar ya da tutarlar kabul edilir.
Mahkeme tarafından kira miktarının ya da oranının belirleneceği davaların açılabilmesi için bazı şartlar vardır. Öncelikle iki taraf arasındaki anlaşmazlık netleşmiş olmalıdır. Ayrıca her zaman anlaşılamayan sürenin beş yıl olması gerekmeyebilir. Belirlenen kira tespit davası açabilmek için en gerekli iki şart şunlardır:
Bir kira tespit davasının açılabilmesi için bazı durumların netleşmiş olması gerekir. Örnek olarak kiranın belirlenen yasal sınırın üzerinde arttırılmış olması önemlidir. Eğer kira artışı yasal sınırın üzerinde bir oranda yapılmışsa dava açılabilir. Taraflar kira artışındaki oranda anlaşamazsa kira tespit davası talebi yapılabilir. Beş yıldır devam eden kira sözleşmelerindeki bedel tespitlerinde sorun yaşanması da kira tespit davası açılabilen durumlar arasındadır. Kira artış oranları emsal taşınmaz kiraları, taşınmazın durumu ya da TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) artış oranı değerlendirilerek belirlenmelidir.
Her kira tespit davası talebi için sözleşmenin süresinin beş yıl olması gibi bir zorunluluk bulunmaz. Eğer kira sözleşmesindeki artış oranı konusunda iki taraf arasında bir anlaşmazlık olduysa kira tespit davası açılabilir. Önemli olan mahkemenin dava sonucunda yeni kira oranını ya da tutarını tespit etmesidir. Mahkemenin amacı kiranın üzerinde anlaşma sağlanamayan oranı ya da tutarı olduğu için kira sözleşmesinin süresi baz alınmaz.
Tarafların kira artışının hangi oranda ya da tutarda yapılacağı konusunda anlaşamaması durumunda kira tespit davası açılır. Mahkeme, üzerinde anlaşılamayan kira oranını belirler. Bu tür bir davanın mahkemesinde hâkim öncellikle emsal olan taşınmaz mülklerin mevcut kira tutarlarına ve mahkeme konusu olan taşınmazın durumuna bakar. Göz önünde bulundurulan bu şartlara göre bir sonuca varılır.
Taşınmaz bir iş yerinin ya da konutun kira artış oranında tarafların bir tutarda anlaşmaya varamamış olması gerekir. Öncelikli olan kira tespit davası açılma şartı budur. Ek olarak kira tespit davası açabilmek için ihtar şartı mecbur değildir. Ancak ihtar mahkemenin bitiminde belirlenmiş olan oranın ya da kira miktarının uygulanacağı süre sınırlamasında önemlidir. Kira sözleşmesinin beş yılı doldurmasına belli bir süre kala (en az otuz gün) ihtarname çekilirse kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerlilik kazanır.
Açılan kira tespit davası sonrasında mahkemede hakim tarafından belirlenen kira artış oranına ve tutarına uyulması zorunludur. Eğer belirtilen otuz günlük süre içinde ihtarname de çekilmemişse dava sonucunda belirlenen rakam geçerli olur. Kira tespit davası dahilinde kira bedeli belirlemek için bazı kriterler esas alınır. Öncelikli olarak kira artış oranı konusunda anlaşma sağlanamayan taşınmazın benzerlerinin mevcut kira bedelleri göz önünde bulundurulur. Bir diğer kriter de bahsi geçen taşınmazın durumudur.
Kira tespit davaları, mevcut bir iş yerinin ya da konutun kiracısı ile resmi mülk sahibi olan kişinin arasındaki kira artış oranı konusunda anlaşma sağlanamadığı durumlarda açılabilen bir davadır. Dava açabilmek için kira sözleşmesinin belli bir süreyi doldurmuş olması şartı aranmaz. Ancak bu davaların açılabilmesi mevcut zaman dilimi için mümkün olur. Geriye dönük olarak kira tespit davası açılamaz.