Bir süredir bu konular üzerine yazmayı düşünüyordum. Mesleğim gereği bu türden soruları hemen her çevreden sürekli duymaktayım.
Konut Fiyatları daha da yükselir mi, yoksa düşer mi kredi çeksek de alsak mı?
Dolar daha da gider mi?
Borsa ucuzladı diyorlar ne dersiniz alınır mı?
Akıllarda dönüp dolaşan bu türden sorulara hem toplu cevap verebilmek hem de hakikaten nedir bu fiyatlamaların doğrusu görebilmek adına aşağıda gördüğünüz çalışmayı yaptım. Buyurun isterseniz birlikte bakalım.
KONUT PAHALI
Yükselince her zaman yükseleceğini sanmak düştüğünde ise her zaman düşeceğine oynamak amatör yatırımcı ruhunun bir geleneği… Profesyonel vizyon ise bize sürekli araştırma ve değerlemeyi işaret ediyor.
Yukarıda görmüş olduğunuz tablo bize 2011 ile 2016 yılları arasında Türkiye’deki konutların ortalama fiyat artışını göstermektedir. 2011 Ocak ayında 100 seviyesine yakın olan endeks 2016 Yılı Ekim ayına gelindiğinde 220 gibi bir seviyeye ulaşmış gözükmekte. Buradan kolaylıkla söyleyebileceğimiz gibi Türkiye’deki konut fiyatları son beş yılda %120 artmıştır. Sağ eksende gördüğümüz m2 satış fiyatları ise 900 TL den 2000 TL ye yükselmiş gözükmektedir.
Pekâlâ, pahalı olduğuna nasıl kanaat getirebiliriz? Yani ortalama m2 fiyatları 3. 000 TL ye kadar çıkamaz mı?
Bu sorunun cevabını iki yerde arayacağız biri maliyetler ötekisi talep tarafı.
Gelir İdaresi Başkanlığının 2016 Yılı için vergilemeye tabi tuttuğu mesken inşaat m2 fiyatları 1. Sınıf inşaatlar için 1420 TL; 2. Sınıf inşaat yapıları için ise 950 TL elbette Türkiye’deki tüm inşaatları gezerek birinci sınıf malzeme kullanılarak mı inşa edilmiş yoksa ikinci sınıf malzemeyle mi inşaat yapılmış bunu tespit edebilmemiz zamansal ve imkansal açıdan mümkün değil, bu nedenle hesaplamamızı 1. ve 2. sınıf inşaat malzemelerinin ortalamasını alarak yapacağız ki bu bize ortalama sağlıklı bir değeri verecektir.
Hesap makinemin tuşlarına basarak 1420+950 yapıyorum ve çıkan sonucu ikiye bölüyorum: 1.185 TL gibi bir rakama ulaşıyorum. Hadi biz bu rakamı yukarı yönlü düzleyelim de bir konutun bir metre karesini inşa etmek için 1200 TL maliyete ihtiyaç duyulmaktadır diyelim. Bunun üzerine yüzde otuz da arsa payı ekleyelim ne yapar 1560 pekâlâ 2000 TL de ne oluyor? Aradaki fark mütehait karı desek 1200 TL maliyetle %40 karlılık yapar ki şuanda Türkiye’de net %40 sektör karlılığı hiçbir sektörde bulunmuyor. Bazı okurlarımız ama arsa payları bazı yerlerde %55 lere kadar çıkıyor diye fikir yürütebilirler onlara cevabım o yerlerde m2 satış fiyatları dört beş bin TL lerin üzerinde seyrediyor şeklinde olacaktır.
Özetle mesafe kısa ödül büyük! Mesafe kısa ödül çok büyük ise bu sürdürülebilir değildir…
Talep ve Arz tarafı
Bu tarafa biraz makro açıdan bakmak istiyorum. Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünün 2008 yılı Türkiye’nin en çokları araştırmasında Türkiye’deki toplam hane sayısı 15 milyon olarak bulunmuştur. Yine aynı yıl Dünya Bankası verilerinden edindiğimiz bilgiye göre Türkiye’nin toplam nüfusu 70 milyondur. Yani 2008 Yılında Türkiye’de her 4.6 kişiye bir konut düşmektedir.
TUİK ‘in 2016 yılı içerisinde yaptığı Türkiye toplam hane sayısı araştırmasında bulunan rakam 22 milyon konuttur. Yani Türkiye son sekiz yılda toplam yedi milyon adet konut üretmiştir. Yine TUİK ten elde ettiğimiz verilere göre Türkiye’nin şuandaki nüfusu 78 milyon kişidir, yani son sekiz yılda yedi milyon konut üretmişiz buna rağmen nüfusumuz sekiz milyon artmış!
Yeni rakamlarla Türkiye’de her 3.5 kişiye bir adet konut düşmektedir!
Özetlemek gerekirse
Konut fiyatları artarken konut arzı da hızla artmıştır. Bu iktisadi anlamda tam bir uyumsuzluğa işaret etmektedir. Ne yazıyordu kitapta? Arzı artan bir malın talebi de aynı oranda artmıyorsa fiyatı düşer. (Elbette burada bahsettiğimiz talep satın alma gücüyle desteklenmiş efektif taleptir)
DOLAR DEĞERİNDE!
Çok değil daha birkaç yıl önce bu köşede dolar develüe olacak diye yazdığımda topa tutulmuş ve üç lira olacak dediğimde “hadi canım sende” gibi sözlerle karşılaşmıştım. Şimdilerde bakıyorum da 3TL dolara hadi canım sen de diyenler 3.50 den 4 ‘ten dolar alabilmek için döviz bürolarının ve bankaların önünde kuyruk oluşturuyorlar. Sizce de çok komik değil mi? Bunu bir film yapsak gerzeklik kategorisinde IMDB puanı 8+ üzeri olmaz mı?
Aşağıdaki grafik bize doların 2000 yılından başlayarak TL karşısındaki performansını göstermektedir. Baz yılı olarak 2000 yılını tercih ettim zira Dünya’da 2000 yılı ile birlikte tüm kitapların yeniden yazıldığına inananlardanım. Zaten bir çok veri hesaplama kuruluşları artık hesaplama baz yıllarını 2000 yılı olarak almaktalar. Bilindiği üzere Dünya’da 2000 yılından sonra hemen her alanda teknoloji, sanayi, üretim, para politikası, markalaşma, küreselleşme, enerji aklımıza ne gelirse kökten değişimler görüldü. Bu nedenle ben baz yılını 2000 olarak alıyorum ve daha gerisine gitmiyorum. Elbette baz yılı daha farklı bir yıl alınırsa farklı sonuçlara ulaşılabilir ancak bu senaryo dünyada post modern merkez bankacılığının son dönem reflekslerini yansıtmayacak sonuçlara ulaşmamıza ve yanlış tahmin yürütmemize yol açabilir.
Kaynak: matrix
Evet, ne diyoruz, diyoruz ki 2000-2010 yılı Dolar/TL periyodunda karşımıza bire üç gibi bir değer artışı çıkmaktadır. Bu değer artışı 2000-2010 yılları arasında doların kendisini TL karşısında üçe katladığını göstermektedir. Yukarıdaki tablonun şüphesiz iki ressamı bulunmaktadır biri FED ötekisi TCMB. Bu kurumların uzun vadeli politika beklentilerine baktığımızda geçmiş on yıldan çok farklı bir politika değişimine gitmeyeceklerini yani geçtiğimiz yıllarda hangi çorbayı pişirmişlerse gelecek üç beş yıl içerisinde de aynı çorbayı pişireceklerini görmekteyiz. Bu temel öngörü ile diyoruz ki dolar/TL 2010 ila 2020 arasında geçmiş on yılda olduğu gibi kendisini dolar lehine üçe katlayabilir. Böyle bir öngörünün gerçekleşmesi durumunda ise 2010 yılını TL karşısında 1.50- 1.60 arasında kapatan doların 2020 yılında 1/3 ortalamasına uyarak 4.50-5.00 bandında kapatması beklenebilir. Ayrıca 2020 ye kadar olan bu ön görü geçtiğimiz dolar devalüasyonu yılları sonrasında doların birkaç yıl dinlenmeye geçtiği gerçeği ile de desteklenirse bizi en azından 2020 yılına kadar haksız çıkarmamış olur. Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur dolar hali hazırda dört seviyelerine oldukça yakındır gelecek üç yıl içinde dört buçuk gibi bir seviye dahi görülse %20 gibi bir kazanç hedefleniyor demektir ki bu mevduat getirisinin dahi oldukça altındadır. Kısacası dolar/TL bu fiyat seviyelerinden gelecek üç yıl içerisinde attığı taş ürküttüğü kurbağaya değmeyecek yatırımlar arasında gözükmektedir.
BORSA UCUZ
Borsa ucuz!
Borsa ucuz!
Borsa ucuz!
Galiba bu sözcükleri uzun bir süre daha tekrarlayacağız. Ceylan kendisini vurabilmemiz için namlumuzun ucuna kadar gelmiş gözlerimizin içerisine bakıyor fakat biz vurmuyoruz, ya çok vicdanlıyız ya da ceylan eti yemeye niyetimiz yok!
Bize ceylanı anlatma Mustafa Bey biz karşı dağlardaki tavşanın izini sürmeye gideceğiz, kursağımız ceylan etine alışkın değil… Mantıklı yatırım, kolay para bize göre değil biz gideceğiz karşı dağlarda mücadele edeceğiz, vuracağız vurulacağız iki kilo tavşan eti için…
Siz bilirsiniz ne yapalım…
Biz ceylan eti yemeye hevesli okuyucular ile devam edelim ve aşağıdaki grafiğe bakalım: Borsa endeksleri yerel para birimleri üzerinden hesaplanırsa sürekli yükselmiş bir görünüm çizerler ancak en doğru analizi yapmak için işin içerisine bir rezerv para katmak gerekir. Şuanda Dünya’da iki temel rezerv para birimi söz konusudur, biri Dolar öteki Euro biz analizimizi dolar rezerv para birimi üzerinden yapacağız ve bir soru soracağız:
2013 yılında 50 bin dolara kapış kapış alınan bir sepet malı 2017 yılında 20 bin dolara satıyorlar alır mısınız? Mal daha iyi bir mal, kaldıkça değerlenen bir mal, yenilenen bir mal gel vatandaş gel 50 bin doları 20 bin dolara satıyorlar sen de gel!
Şimdi hakikaten de yukarıdaki grafik bize şunu anlatıyor şu gün elinde 20 bin dolar tutan bir yatırımcı dört yıl önce elinde 50 bin dolar tutan bir yatırımcının alım gücüne sahip! Sizce de bu bir tarihi fırsat değil midir?
Bu fırsat doğal para birimi dolar olan yabancı yatırımcılar için ya da sürekli döviz tevdiat hesabını arttıran yerli yatırımcılar için sizce de mükemmel bir fırsat değil midir? İstanbul Finans Merkezi müjdesi köşe başında dururken, Güneş enerjisi panellerinin Türkiye ekonomisinde tarihi bir dönemeç olacağı gerçeği yaklaşırken 50 bin doları 20 bin dolara satıyorlar alınmaz mı?
Tekrar soruyorum alınmaz mı?
Elbette alınır!
Toparlarsak
Finans dünyasında değerine ulaşmış mallar elde varsa satılır, elde yoksa satın alınmaz! Dolar değerine ulaşmış gözükmekte karar sizin.
Finans dünyasında pahalı mallar elde varsa satılır, elde yoksa alınmaz! Konut değerine ulaşmış gözükmekte karar sizin.
Finans dünyasında ucuz mallar elde yoksa alınır, elde varsa tutulur değerine ulaşması beklenir! Borsa ucuz gözükmekte karar sizin.
Son söz: Söze değil bilgiye… Korkuya değil cesarete…