Merkez Bankası’nın Nisan ayı faiz kararını açıkladığı toplantısının metni geçtiğimiz hafta yayınlandı. Konut fiyatları 4 yıl sonra ilk kez enflasyon karşısında düşüş gösterirken, Merkez Bankası metninde kira fiyatlarının yakından takip edileceği belirtildi.
Açıklanan Para Politikası Kurulu (PPK) metninde kira fiyatları ile ilgili, “Konut fiyatları yıllık artışı Şubat itibarıyla yüzde 58,3 seviyesine gerileyerek yıllık tüketici enflasyonunun altında kalırken, mevsimsel etkilerden arındırılmış veriler bu kalemdeki aylık artışın da son aylarda önemli ölçüde yavaşladığına işaret etmiştir. Konut fiyatlarındaki bu durumun, ilerleyen dönemde kira enflasyonunu sınırlayacak bir unsur olduğu değerlendirilmektedir. Diğer taraftan, kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan regülasyonun yakın gelecekte yürürlükten kalkacak olmasının kira enflasyonuna etkisi de yakından takip edilecektir” denildi.
Konuyla ilgili merak edilenleri Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, Milliyet’e açıkladı. Özelmacıklı konuşmasında şu ifadeleri kullandı:
“Konut satışlarında önemli bir daralmanın olduğunu piyasada görüyoruz. Yüksek konut kredisi faiz oranları nedeniyle konut talebi, nispeten kiralığa doğru yoğunlaşmaya devam ediyor. Mevcut durumda tüketicilerin bu kredi koşulları ile daire alabilmeleri mümkün değil.
Bir diğer unsur da mevduat faizleri. Şu anda 1 milyon TL’si olan bir kişi bu parayı bankaya yatırdığında aylık 45 bin TL faiz alabiliyor. Kişilerin 4-5 milyon vererek daire almaktan ziyade kiralık daireleri talep ettiğini görüyoruz.
Benim şahsi fikrim kira fiyatlarında artış olacağı yönünde. Ağustostan aralık ayına kadar kira fiyatları yerinde saydı, hatta reel olarak düşüşler gördük ancak nisan, mayıs ayları ile birlikte kira fiyatlarında artışlar başladı. Kiralık dairelerde arz çok sınırlı. Yeni konutlar üretilmiyor. Piyasaya çıkan konutlar günlük kiradan piyasaya dönen daireler. Kiracı-mal sahipleri tarafında ciddi bir anlaşmazlık devam ediyor. Kiralık daire arzını kolaylaştıran elimizde çok faktör yok.
Vatandaşların deprem sonrası yapılmış kiralık dairelere yoğun talep gösterdiğini görüyoruz. Sıfır dairelerdeki kira artışı çok daha yüksek oranda. Kira artışları sadece İstanbul, Ankara gibi büyükşehirlerde sınırlı değil. Birçok illerde artışlar var. Sadece bu artışların İstanbul, Ankara’ya göre nispeten yavaş yaşandığını söyleyebiliriz. Satılık dairelerden kiraya dönebileceklerde artık son seviyelere yaklaştık. Daire satılmaması nedeniyle bazı mal sahipleri dairelerini kiraya vermeyi düşünmüştü. Şu anda boş konut tarafında çok fazla stok kalmadı. Şu anda kiralama için en iyi dönem olduğunu söyleyebilirim. Yaza doğru kiralık daire fiyatlarının daha da artabileceğini değerlendiriyorum.
Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi şubat ayı itibarıyla gayrimenkul piyasasının reelde yüzde 5.1 gerileme gösterdiğini gösteriyor. Nominal anlamda yüzde 58.3 olmasına rağmen enflasyonun altında kalması nedeniyle gayrimenkul piyasasında satış fiyatlarının düştüğünü görüyoruz. Bunun kiralamada aynı çerçevede ilerlediğini söylememiz mümkün değil.
Konut almak için 1 milyon TL’ye kredi çekilmek istense 120 ay vadede aylık 2.95 faiz oranı ile aylık 30 bin 429 TL seviyesinde geri ödeme yapılması gerekiyor.
Yüzde 25 sınırlamasının piyasada gerçekçi bir karşılık bulduğunu söylemek mümkün değil. Arabuluculuk davalarına baktığımızda bu durum taraflar arasında çıkmaza girmiş bir durumda. Kiracılardan yüzde 25 zam sınırını direten kişiler var. Bunlar da tahliye davalarına konu edilecek süreçle karşılaşabiliyorlar. Mal sahipleri eski kiracının olduğu taşınmazların satışı için yoğun bir şekilde mücadele ediyor. Yüzde 25 zam sınırının kaldırılmasının Temmuz’da doğrudan hızlı bir etkisini görmeyiz. Üniversitelerin açıldığı Eylül-Ekim aylarında kiraları konuşuyor olacağız.
İstanbul’da ortalama metrekare kira bedelleri genel anlamda 190 TL seviyelerinde. Metrekare bazında sıfır dairelere baktığımızda bu 220-230 TL seviyelerine kadar çıkıyor. Ankara biraz daha ucuz. Metrekarede kiralık fiyatları 130 TL seviyelerinde. Sıfır dairelerde bu 200 TL’yi buluyor. İzmir’de metrekare fiyatları 170 TL seviyelerinde. Sıfır dairelerde fiyatlar 200 TL seviyelerinde diyebiliriz.
Kiralık dairelerde metrekareye göre fiyatlar değişiyor. Konut kira fiyatlarının ortalamasına baktığımızda İzmir’de ortalama kiralık konut daire fiyatı 18 bin TL. İstanbul’da kiralık konut fiyatı 21 bin TL seviyesinde diyebiliriz. Ankara’da kiralık konut fiyatı 17 bin TL seviyesinde diyebiliriz.”