İcra Yoluyla Gayrimenkul Satışlarında Konut Kredisi Kullanılamıyor

KrediPazarı.com'un haberine göre, icra yoluyla gayrimenkul satışlarında bankalar, konut kredisi vermeyi uygun görmüyor.

KrediPazarı.com web sitesi, icra dailerince satışa sunulan gayrimenkullerle ilgili ilginç bir araştırma yaptı. KrediPazari.com'un, Ankara'daki icra dairelerinden edindiği bilgiye göre, taşınmazlar 3 durumda icra dairesinde satışa konu oluyor. Bunlar bankadan ipotek karşılığı alınan ve ödemesi yapılmayan kredilerden (konut kredisi veya ipotek karşılığı bireysel finansman kredisi), tüketicinin 2. kişilere olan borçlarının ödenmediği durumlarda başlatılan haciz işlemlerinden ve İzale-i Şuyu davası konularından (Ortak bir mülk için, ortaklardan birinin ortaklığı sona erdirmek için açtığı dava) kaynaklanan gayrimenkuller. Her üç durumda da amaç, borçlunun borcunun tahsil edilmesi.

Birinci durum tüketicinin gayrimenkul satın almak için bankadan konut kredisi kullandığı ancak borcunu çeşitli nedenlerden dolayı ödeyemediği durum olarak açıklanıyor. Tüketici, kredi taksitlerini iki ay üst üste ödeyememesi durumunda gayrimenkulü kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya geliyor. Gayrimenkul, borç karşılığında bankaya ipotek olarak verildiği ve banka borç bitene kadar gayrimenkulün gerçek sahibi olduğu için gayrimenkulün borca karşılık icra kanalıyla satışı gündeme gelebiliyor. Kredi borcuna karşılık icra kanalıyla satışa çıkarılan gayrimenkul, açık arttırma yöntemiyle satışa sunuluyor. Satış işlemi için ihaleye katılacak kişilerden gayrimenkulün değerleme fiyatının yüzde 20'si nakit veya teminat mektubu olarak alınıyor. Gayrimenkul açık arttırma ile satışa sunuluyor ve en yüksek fiyatı veren kişi ihaleyi alıyor. İhaleye 7 gün içinde itiraz edilebiliyor. İhaleye katılanlar ihalede usulsüzlük olduğunu beyan ederek veya tapu üzerindeki diğer hacizlerden kaynaklı nedenlerden dolayı satışa itiraz edilerek ihalenin feshi davası açabiliyor. 7 günlük süreç içinde satışa itiraz olmaz ve dava açılmaz ise, ihaleyi alan kişinin 10 gün içinde paranın kalan kısmını (yüzde 80’inin) icra dairesine ödemesi gerekiyor. Örnek olarak, ihale satış işlemleri ayın 10’unda yapıldı ise 20’sinde paranın kalan kısmının ödenmiş olması gerekiyorr.

TAPUDA TESCİL İŞLEMLERİ

İhaleyi alan kişi paranın tamamını belirlenen 10 gün içinde ödedikten sonra icra dairesi yetkilileri, tapu dairesine, ihaleyi alan kişi adına tescil işlemlerinin yapılabilmesi için bir yazı hazırlıyor. Bu yazı genelde ihaleyi alan kişiye, tapu dairesine iletmesi için elden veriliyor. Yazı tapu dairesine ulaştıktan sonra tescil işlemleri gerçekleştiriliyor ve gayrimenkulün yeni sahibi ihaleyi alan kişi olarak belirleniyor.

İHALEYİ KAZANAN KİŞİ KONUT KREDİSİ KULLANABİLİR Mİ?

Satış gerçekleştikten sonra ihaleyi kazanan kişi, sahip olduğu gayrimenkul için konut kredisi kullanabilir mi? Sürecin işleyişine bakıldığında hangi aşamada kredi kullanılabilir sorusu akla geliyor. Normalde bir gayrimenkul için konut kredisi kullanılmak istenildiğinde, tapuda satış işlemleri ve ipotek koyma işlemleri aynı anda yapılıyor. Banka krediyi bu işlemler sonrasında veriyor. İcra yoluyla satışlardaki sürece bakıldığında ise durumun banka uygulamasıyla pek örtüşmediği görülüyor. İcra satışlarında ihaleyi alan kişiden önce gayrimenkulün değerleme bedelinin yüzde 20’si teminat olarak alınıyor. 7 gün içinde satışa itiraz olmaz ise toplamda 10 günlük sürede paranın tamamının ödenmesi bekleniyor. Para tamamlandıktan hemen sonra da tapuda gayrimenkul, kişinin adına tescil ediliyor. Uygulamadaki süreçlere bakıldığında banka, hem normal bir gayrimenkule uygulanan kredi kullandırım aşamalarına uymadığı için, hem de satış gerçekleşse dahi itiraz süresince satışın dava konusu olma riski taşıdığı için icra yoluyla satın alınan gayrimenkullere konut kredisi vermeyi bu şartlarda uygun görmüyor.