Kat Mülkiyeti Kanun Tasarısı TBMM'de

ANKARA (İHA) - Hükümet, Kat Mülkiyeti Yasası'nda değişiklik yapılmasına ilişkin yasa tasarısını TBMM'ye gönderdi. Tasarıyla, toplu konutlara göre kat mülkiyeti yeniden düzenlenirken, olası afetler ve özellikle depremlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar anagayrimenkulün genel giderleri arasına eklendi.

Kat Mülkiyeti Yasası'nda değişiklik öngören yasa tasarısı, TBMM'ye gönderildi. Toplu konutlara göre kat mülkiyetini yeniden düzenleyen bu tasarıyla, kat sahiplerine olası afet ve depreme karşı yapıların onarımına katılma zorunluluğu da getirildi. Yasa tasarısına göre, kat mülkiyeti ve kat irtifakına konu olan bağımsız bölümlerin arsa paylarının tespiti, mülkiyet sahiplerinin kişisel beyanlarına bağlı olarak değil, proje müellifi uzmanlaşmış mimar veya mühendislerin teknik bilgilerine göre belirlenecek. Kat mülkiyetine tabi olan binalardaki taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi sistemin parçaları, anagayrimenkulün ortak yerlerinden sayılacak ve ana yapının tamamını etkileyen sonuçlar doğurabilecek yerlerde kat maliklerinin bağımsız hareket etmeleri önlenecek. Tasarıyla, bir yapının, otel, işyeri gibi, ekonomik açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok kat veya bölümünün aynı neviden olması şartıyla tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilecek. Ancak tescilin yapılabilmesi için buna uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesi Tapu Sicil Müdürlüğüne verilecek. Ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine bağımsız bölümlerin numaraları yazılarak tescil edilecek. Böylece bu bağımsız bölümlerin mülkiyeti belli bir kişiye değil, diğer bağımsız bölümlere bağlanmış olacak. Yasa tasarısıyla, binaya ait fotoğraf ile listenin noterde düzenlenmesi zorunluluğu kaldırıldı. Buna göre, projeyi düzenleyen ve konusunun uzmanı mimar tarafından yapılan ve yetkili kamu kurum ve kuruluşu tarafından onaylanarak kat mülkiyeti tesisi yapılacak.

Tasarıyla, yapı kullanma izin belgesi alınmış ve tamamlanmış bulunan kat irtifaklı anagayrimenkullerin, eşya hukukunda asıl olan kat mülkiyetine geçilmesi için yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıllık süre öngürülüyor. Bu süre içerisinde gerekli işlemleri yaptırmayan kat irtifak hakkı sahiplerine idari para cezası verilecek. Kat malikleri arasında çıkan uyuşmazlıklar ile ilgili olarak uygulamada maliklerin rızalarının varlığının tespiti konusunda sık sık yaşanan ispat sorununa ilişkin sıkıntıları gidermek için rızanın yazılı olarak verilmiş olması düzenlendi.

Tasarıya göre, ana taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak onarım bütün kat maliklerinin rızasıyla yapılabilecek. Ancak, çok özel durumlarda ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar vermesi ve acilen onarılmasının gerekmesi veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olması ve bu durumun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, onarım ve güçlendirmenin esas projesine veya tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin tamamının rızası aranmayacak.

"ORTAK GİDERLERE KATILMA BAKIMINDAN "MÜTESELSİL SORUMLULUK" GETİRİLİYOR" Tasarıyla göre, olası afetler ve özellikle depremlerde can kaybı ve ekonomik kayıpların önlenmesi bakımından, yapının güçlendirilmesi için yapılacak harcamalar anagayrimenkulün genel giderleri arasına eklendi. Tasarıyla, kat sahiplerine, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinde yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik inceleme ve çalışmalar sırasında, gerektiğinde diğer bağımsız bölüm sahibinin kendisine ait kısma girilmesine izin verme zorunluluğu getiriliyor. Tasarıda, kat malikleri kurulu kararları aleyhine kurul toplantısına katılmayan veya katılıp da aykırı oy kullanan kat maliklerinin, kurul kararları aleyhine gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açma hakkı da getirildi. Tasarıyla, kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarına karşı açılacak iptal davalarında, karara katılan bütün kat maliklerinin, toplu yapılarda ise toplu yapı kat maliklerinin davalı olarak gösterilme mecburiyeti kaldırılıyor. Bunun yerine yönetici aleyhine dava açılabilmesi esası getiriliyor. Bu konudaki yargılama giderleri, ortak giderlerden karşılanacak. Tasarıya göre, bir toplu yapının birden çok parseli kapsaması halinde, her parsel kat irtifakının ve kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacak.

Toplu yapı açısından "ortak yerler" kavramı açıklığa kavuşturulmuş ve özellikle park yeri ve okul gibi toplu yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin mülkiyeti düzenlendi. Tasarıyla, kamuya ayrılan yerlerin bakımı, işletilmesi ve düzenlenmesi, kamunun yararını kısıtlamamak şartıyla ve yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde toplu yapı yönetimine bırakılabilecek. Tasarıyla, blok ve blok niteliğinde olmayan yapılar en azından ana yapıda ortak yerleri bulunan yapılar olarak tanımlanırken, blok yapı kavramı ile bitişik olarak yapılmış ortak duvar ve çatılar bulunan ikiz yapılar belirtiliyor. Blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilecektir. Blok niteliğinde olmayan yapılar, blok yapıları ile aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilecek. Tasarıyla, toplu konut kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek yönetim planı öngörülürken, yönetim planında gelişigüzel değişiklikleri önlemek için toplu yapı temsilciler kurulunun beşte dördünün onayı olmadıkça yönetim planının değiştirilemeyeceği hükmü getiriliyor.

Tasarıyla, yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önceki kat irtifaklı yapıların, en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunluluğu getiriliyor. Bu işlemi yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahipleri için idari para cezası öngörülüyor. Tasarıyla ortak giderlere katılma bakımından da "müteselsil sorumluluk" getiriliyor. Bu yasanın yayımından itibaren 6 ay içinde yönetmeliğin çıkarılması da öngörüldü. Tasarıyla, yasanın yürürlüğe girdiği tarihler arasında tesis edilen kat irtifaklı taşınmaz mallarda yönetim planı aranma zorunluluğu olmadan kurulmuş ve halen de yönetim planı oluşturulamadığından kat mülkiyeti kurulamamış binaların kat mülkiyetine geçişi de düzenlendi.